El fondo vinculado al banco no es un tercero: no puede desahuciar por precario (SAP Barcelona, Secc. 11ª, 495/2026 — origen Terrassa)

En dos frases: cuando la vivienda se adjudica al propio banco ejecutante y este la traspasa a una inmobiliaria del grupo, esa sociedad no es un tercero ajeno a la ejecución hipotecaria y no puede echar a los ocupantes por la vía rápida del desahucio por precario: tiene que pedir el lanzamiento dentro de la propia ejecución. Y si esa ejecución se sobreseyó por ser abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el título de propiedad decae, sin que la inscripción en el Registro lo salve.

Resumen divulgativo elaborado por la redacción de Abogados de Terrassa a partir del texto íntegro de la resolución publicada en CENDOJ. No sustituye a la lectura del original ni al asesoramiento de un abogado.

Ficha de la resolución

• Órgano y sede: Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11ª (Civil) — Passeig Lluís Companys 14-16, Barcelona
• Tipo y número: Sentencia núm. 495/2026, de 9 de julio de 2026
• Recurso: apelación núm. 1391/2025
• Procedencia: Sección Civil del Tribunal de Instancia de Terrassa, plaza núm. 1 (juicio verbal de desahucio por precario, art. 250.1.2 LEC, 1451/2024; sentencia de 29 de mayo de 2025)
• Ponente: Ilmo. Sr. D. Antonio Gómez Canal, con los Ilmos. Sres. D. Josep Maria Bachs Estany y D. Gonzalo Ferrer Amigo
• ROJ: SAP B 5817/2026 — ECLI: ES:APB:2026:5817
• Materia: desahucio por precario, ejecución hipotecaria, vencimiento anticipado abusivo, condición de tercero, fe pública registral

Qué resuelve

La Audiencia desestima íntegramente el recurso de la sociedad inmobiliaria demandante y confirma en todos sus extremos la sentencia del juzgado de Terrassa, que había absuelto a los ocupantes. Le impone además las costas de la apelación y la pérdida del depósito para recurrir. La sentencia no es firme: cabe casación ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

El caso

La historia arranca en 2008, con un préstamo hipotecario otorgado por una caja de ahorros de la comarca sobre una vivienda de Terrassa. Tras el impago, la sucesora de aquella caja ejecutó la hipoteca ante el juzgado de Terrassa y se adjudicó la finca en 2011. En 2018 el banco que había absorbido a la ejecutante aportó la vivienda a una sociedad inmobiliaria de la que era titular del 20 % de las acciones. Esa sociedad demandó en 2024 a la deudora hipotecaria, a dos convivientes y a los ignorados ocupantes, pidiendo el desalojo por precario.

El juzgado desestimó la demanda por inadecuación del procedimiento y condenó en costas a la demandante. La Audiencia confirma el resultado, aunque completando el razonamiento con tres argumentos encadenados.

Primero, la condición de tercero. El Tribunal Supremo viene sosteniendo (sentencias 999/2023, 1217/2023, 508/2024, 690/2024, 1588/2025 y 1654/2025) que el adjudicatario de un inmueble en una ejecución hipotecaria solo puede acudir al juicio de precario si es un tercero verdaderamente ajeno al ejecutante, sin vínculo jurídico ni económico con él; si no lo es, debe pedir el lanzamiento dentro del propio procedimiento hipotecario. Aquí la vinculación estaba acreditada y no fue combatida en el recurso, de modo que la demandante no podía presentarse como tercero.

Segundo, la suspensión del lanzamiento. En 2013 el juzgado de la ejecución había suspendido el lanzamiento de la deudora. Mientras esa suspensión dura, explica la Sala citando la STS 502/2021, el adjudicatario carece de acción de desahucio y tiene el deber jurídico de soportar la posesión del ejecutado; y la suspensión vincula también a quien haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor. Es cierto que esa suspensión ya había perdido vigencia sin prórroga, lo que en principio habría reabierto la vía —así lo admite la propia sentencia—, pero queda el tercer argumento.

Tercero, y decisivo: el título claudicó. En enero de 2020 el proceso de ejecución hipotecaria fue sobreseído en su totalidad porque se declaró nula, por abusiva, la cláusula de vencimiento anticipado impuesta a la prestataria consumidora en la que se había fundado el despacho de ejecución. Sobreseída la ejecución que culminó en la adjudicación, el dominio adquirido a través de ella decae (con cita de la STS 1486/2024, de 11 de noviembre). Y como el juicio verbal de precario tiene, según la jurisprudencia del Supremo, carácter plenario, el tribunal puede examinar con plenitud la validez del título en que la demandante fundaba su legitimación. La inscripción en el Registro de la Propiedad de Terrassa no la protege: por su vinculación con la ejecutante, no es tercero de buena fe a efectos de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria.

Por qué interesa

Es una de las resoluciones más aprovechables del año para quien defiende a familias afectadas por una ejecución hipotecaria en Terrassa, y conecta de lleno con el derecho inmobiliario y el derecho bancario:

• El cambio de nombre no cambia la posición jurídica. Que el banco aporte la vivienda a una sociedad instrumental del grupo no la convierte en un tercero ajeno con vía libre al precario.
• La cláusula abusiva sigue produciendo efectos años después. El sobreseimiento de la ejecución por vencimiento anticipado abusivo no solo paró el desahucio en su día: hace claudicar el dominio adquirido en aquella subasta.
• El precario no es un atajo. Al ser un juicio plenario, el juez puede entrar en el fondo del título de la demandante, y no basta con exhibir la inscripción registral.
• La defensa tiene costas a su favor. La demandante cargó con las costas de la apelación y perdió el depósito.
• Para las reclamaciones masivas es un recordatorio de que conviene revisar el histórico completo del procedimiento hipotecario antes de dar por perdida la vivienda.

Preguntas frecuentes

Un fondo o inmobiliaria me reclama la casa por precario tras la subasta, ¿puede hacerlo?

Depende de su relación con el banco que ejecutó. Si tiene vínculos jurídicos o económicos con la entidad ejecutante, según esta doctrina no es un tercero ajeno y debe pedir el lanzamiento dentro de la ejecución hipotecaria, no por la vía del precario.

Mi ejecución hipotecaria se archivó por una cláusula abusiva, pero la casa ya se había subastado. ¿Sirve de algo?

Según esta sentencia, sí. El sobreseimiento de la ejecución afecta a la adjudicación que fue su culminación, de modo que el título de quien se adjudicó la finca puede quedar sin sustento.

¿La inscripción en el Registro de la Propiedad no lo resuelve todo?

No siempre. La protección del Registro se reserva al tercero de buena fe, y la Audiencia entiende que no lo es quien está vinculado a la entidad que ejecutó.

Texto íntegro

Puede consultar la resolución completa en el buscador de jurisprudencia del CENDOJ: SAP B 5817/2026 (ECLI:ES:APB:2026:5817).

Este resumen tiene finalidad divulgativa y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso depende de sus circunstancias concretas y de la documentación del procedimiento. La resolución comentada no es firme. Si tiene un asunto similar, consulte con un abogado colegiado.