Segunda oportunidad e hipoteca: cuándo se exonera la deuda con garantía real (AAP Barcelona 115/2026, vivienda en Terrassa)
En dos frases: La Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona confirma que, en la segunda oportunidad, el exceso de una deuda hipotecaria sobre el valor razonable de la vivienda podría exonerarse, pero solo si ese valor se ha fijado con una tasación homologada conforme a los artículos 273 a 275 del Texto Refundido de la Ley Concursal. Como aquí el valor lo había estimado el administrador concursal, es prematuro exonerar los créditos hipotecarios que gravan la vivienda de Terrassa.
Resumen divulgativo elaborado por la redacción de Abogados de Terrassa a partir del texto íntegro de la resolución. No reproduce la base de datos del CENDOJ; incorpora enlace a la fuente oficial.
Ficha de la resolución
- Órgano y sede: Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 15ª (especializada en mercantil).
- Tipo y número: Auto nº 115/2026, de 21 de mayo de 2026.
- Recurso: apelación 682/2024.
- Procedencia: Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Barcelona, Plaza nº 8 (concurso consecutivo 1136/2022). Los concursos de personas físicas de Terrassa se tramitan en los juzgados de lo mercantil de Barcelona.
- Ponente: Ilmo. Sr. Manuel Díaz Muyor.
- Identificación: ROJ: AAP B 4090/2026 · ECLI:ES:APB:2026:4090.
- Materia: concurso de acreedores; exoneración del pasivo insatisfecho; deudas con garantía real.
Qué resuelve
La Audiencia desestima en parte el recurso del deudor y confirma que, de momento, no se exoneran los créditos hipotecarios que gravan su vivienda, porque el valor razonable del inmueble no se determinó conforme a los artículos 273 a 275 TRLC. Se imponen las costas de la apelación al recurrente. Contra el auto no cabe recurso.
El caso
Un deudor en concurso consecutivo, abierta la fase de liquidación, solicitó la conclusión del concurso y la exoneración del pasivo insatisfecho (arts. 486 y 489.1 TRLC). Es titular de la mitad indivisa de una finca en Terrassa —inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Terrassa— que constituye su vivienda habitual y que quedó excluida de la liquidación.
La finca soporta tres hipotecas: una de CaixaBank (11.216,15 €), otra de Cajamar (13.962,88 €, en ejecución hipotecaria 981/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa) y otra de Banco Sabadell (88.865,23 €, en ejecución 296/2012 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Terrassa). El deudor pedía exonerar el exceso de las deudas de Cajamar y Sabadell sobre el valor razonable de la vivienda, invocando el art. 272 TRLC (el privilegio especial se limita al valor razonable del bien y el resto del crédito se reclasifica), frente al art. 489.1.8º TRLC (las deudas con garantía real no son exonerables dentro del límite del privilegio).
La Audiencia acepta la tesis en abstracto: el crédito que exceda del privilegio especial puede llegar a exonerarse (art. 492 bis.1 TRLC). Pero el valor razonable propuesto —49.987,14 €, calculado por el administrador concursal a partir del inventario— no se fijó por ninguna de las vías legales (tasación de sociedad homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España, arts. 273-275 TRLC). Sin ese valor correctamente determinado, es prematuro afirmar que los créditos hipotecarios exceden del privilegio, por lo que no procede exonerarlos ahora, sin perjuicio de que la deuda remanente pueda exonerarse cuando se determine. Además, los créditos de rango posterior a la hipoteca de CaixaBank subsisten como no exonerables.
Por qué interesa
Es una resolución de referencia para la segunda oportunidad de propietarios de vivienda en Terrassa: aclara que el exceso de la hipoteca sobre el valor de la casa sí puede exonerarse, pero exige acreditar ese valor con una tasación homologada, no con una simple estimación. Un buen enfoque de la estrategia concursal desde el inicio —con la tasación adecuada— puede marcar la diferencia entre conservar la vivienda con la deuda intacta o liberar parte del pasivo hipotecario.
Preguntas frecuentes
¿La segunda oportunidad borra las deudas de la hipoteca de mi vivienda?
No de forma automática. Las deudas con garantía real no se exoneran dentro del valor del privilegio especial; solo el exceso sobre el valor razonable del inmueble puede llegar a exonerarse, y para ello ese valor debe estar correctamente acreditado.
¿Cómo se calcula el «valor razonable» de la vivienda en el concurso?
Conforme a los artículos 273 a 275 TRLC, mediante tasación de una sociedad homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España, actual o dentro de los plazos que la ley establece. La estimación del administrador concursal a partir del inventario no basta.
¿Puedo conservar mi vivienda habitual durante la segunda oportunidad?
Es posible solicitar su exclusión de la liquidación si se está al corriente de pago y concurren los requisitos, como ocurrió en este caso, pero cada situación exige un análisis individualizado.
Texto íntegro
Puede consultar la resolución completa en la base de datos oficial del CENDOJ: AAP B 4090/2026 (ECLI:ES:APB:2026:4090).
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Este contenido es una síntesis divulgativa con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere el análisis de la documentación por un profesional.
